Una recente simulazione sui mutui in Italia ha rivelato che chi stipula un contratto a ottobre per un mutuo da 130.000 euro con una durata di 25 anni si trova a dover affrontare un costo complessivo significativamente più elevato rispetto a chi ha firmato a febbraio. La differenza può arrivare a quasi 13.500 euro nell’arco dei 25 anni, corrispondente a circa 540 euro l’anno.

Questa analisi ha confrontato due mutui con lo stesso importo e durata, ma con tassi di interesse diversi a causa del momento della stipula. Si è utilizzato un mix ponderato delle scelte contrattuali dei mutuatari italiani, con l’85% che opta per tassi fissi e il 15% per tassi variabili. L’esborso complessivo stimato per il mutuo medio stipulato a febbraio è di 187.765 euro, mentre per quello di ottobre si attesta a 196.865 euro, con una differenza di 9.100 euro sulle 300 rate. Se i livelli di febbraio fossero stati mantenuti, l’esborso sarebbe stato di circa 183.376 euro, cioè 13.489 euro in meno rispetto al mutuo di ottobre.

Il peggioramento dei costi è attribuibile all’aumento sia dell’Irs, che è il riferimento per i mutui a tasso fisso, sia dell’Euribor, utilizzato per quelli variabili. Inoltre, la Banca Centrale Europea ha aumentato i tassi ufficiali il 10 settembre, con un rialzo di 25 punti base che ha portato il tasso sui depositi al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90%. Questa decisione è stata motivata dalle pressioni inflazionistiche derivanti dal conflitto in Medio Oriente.

Nel dettaglio, per i mutui a tasso fisso, il miglior tasso medio è passato dal 2,982% di febbraio al 3,49% previsto per ottobre. Di conseguenza, la rata mensile aumenta da 615 a circa 650 euro, con un rimborso complessivo che sale da 184.577 a 195.034 euro, comportando un incremento medio di 10.457 euro, ovvero circa 418 euro l’anno. Per quanto riguarda i tassi variabili, il tasso è calcolato come somma di uno spread dello 0,60% e della media tra l’Euribor a uno e a tre mesi, che era pari al 2,58% a febbraio e raggiunge il 3,24% a ottobre, con una rata che passa da 589 euro a 632 euro, un aumento di 43 euro.

Proseguendo con la simulazione, si prevede che il tasso variabile possa salire al 3,93% nel 2029 e al 4,25% nel 2036, portando la rata a circa 679 euro e poi a circa 695 euro. Con queste ipotesi, il mutuo variabile stipulato a febbraio comporterebbe un esborso totale di 205.825 euro, mentre quello di ottobre salirebbe a 207.239 euro, con un incremento di 1.414 euro. Se i tassi fossero rimasti invariati dai livelli di febbraio, l’extra-costo sul variabile arriverebbe a 30.673 euro, ovvero 1.227 euro l’anno. Questo aumento si concentra soprattutto nella prima parte dell’ammortamento, quando il capitale residuo è più elevato.

Roberto Anedda, responsabile dell’analisi dei mercati finanziari, ha commentato: «Tutti gli scenari a medio termine stimano tassi di interesse in rialzo. Le tensioni sul mercato energetico rimangono elevate e questo porterà ad un aumento dei costi. Si tratta di extra-costi che possono trasformarsi in migliaia di euro lungo la vita del mutuo, in un contesto in cui le famiglie italiane non hanno ancora assorbito i picchi inflazionistici del 2022-2023. Inevitabilmente, questa situazione si rifletterà in una contrazione delle erogazioni». Infatti, le compravendite di abitazioni hanno già mostrato una prima frenata nel secondo trimestre del 2026; per valutare compiutamente l’impatto dei tassi sulle erogazioni e sul mercato immobiliare sarà necessario attendere le statistiche di fine anno.

Oltre ai mutui, la simulazione ha evidenziato altri extra-costi attesi per l’autunno 2026 per una famiglia media: spesa per carburante +324 euro (con un consumo familiare ipotizzato di 1.000 litri all’anno), bolletta elettrica +114 euro (consumo annuo di 2.187 kWh, profilo Arera 2024) e bolletta del gas +180 euro (consumo annuo di 678 Smc).